Требования к застройщику, если разрешение получено после 01.07.2018 г.

В настоящей статьей мы постарались сгруппировать ответы на самые популярные вопросы относительно требований к застройщикам после вступления в силу поправок в 214-ФЗ, и надеемся, что данная информация поможет Вам лучше разобраться в изменениях.

1. Какая компания может выступать в качестве застройщика?

- имеет опыт (не менее 3 лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов;
- общая площадь построенных многоквартирных домов не менее 10 000 квадратных метров в совокупности;
- участие в строительстве в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика;
- имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;
- привлекает денежные средства участников долевого строительства на основании полученного разрешения на строительство;
- наименование содержит слова «специализированный застройщик».

2. Кто НЕ может быть бенефициаром, руководителем или главным бухгалтером застройщика?
- лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
- лицо, в отношении которого не истек срок административного наказания в виде дисквалификации;
- лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица если прошло менее 5 лет;
- лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом) (если прошло менее 5 лет);
- лицо, которое осуществляло владение более 5% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом) (если прошло менее 3 лет).

3. Когда застройщик вправе осуществлять строительство?
- исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд (для случаев строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков);
- размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

4. Когда застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков?
- наличие разрешения на строительство;
- опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;
- государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
- строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство).
* застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.

5. Какие требования применяются к застройщику, привлекающему деньги дольщиков?
- наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
- размер собственных средств не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства;
- наличие на банковском счете застройщика на дату направления проектной декларации денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства либо наличие кредитного договора с банком на сумму не менее 40% от проектной стоимости строительства;
- отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств дольщиков или строительством, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее - целевой заем);
- застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
- обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации не превышают один процент от проектной стоимости строительства;
- имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика;
- отсутствует решение арбитражного суда о введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика (в качестве меры административного наказания);
- отсутствуют сведения о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков;
- отсутствуют сведения о застройщике в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже/аренде земельного участка;
- отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации;
- органы управления, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным 214-ФЗ;
- наличие заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

6. Какие требования предъявляются к банковским счетам застройщика?
- у застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика должен быть открыт банковский счет в одном банке и расчеты между собой только с использованием данных счетов в банке;
- застройщик вправе иметь только один расчетный счет в рамках одного разрешения на строительство;
- застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство;
- операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 214-ФЗ.

7. Какую информацию обязан раскрывать застройщик?
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (в которых застройщик принимал участие в течение последних 3 лет);
- разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы на земельный участок;
- проектная декларация;
- заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- условия привлечения денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу;
- годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;
-фотографии строящегося объекта;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка;
- документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
- сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
- сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);
- иная информация, предусмотренная 214-ФЗ.
P.S. Информация подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства

8. Каков порядок взаимодействия застройщика и дольщика с эксроу-счетами?
- каждый дольщик открывает эксроу-счет в уполномоченном банке и вносит туда денежные средства;
- денежные средства должны быть внесены после регистрации договора ДДУ, но до ввода в эксплуатацию объекта;
- % на денежные средства на счете не начисляются;
- вознаграждение уполномоченному банку за ведение эксроу-счета не уплачивается;
- через 10 рабочих дней после предоставления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и регистрации права собственности на квартиру банк перечисляет застройщику денежные средства;
- в случае привлечения застройщиком денежных средств посредством эксроу-счетов, застройщик не обязан соответствовать следующим требованиям: строительство в рамках одного разрешения, собственные средства не менее 10%, наличие собственных средств не менее 10% либо кредитных средств, отсутствие кредитов (займов, ссуд) не более 20%, застройщиком не осуществлен выпуск ценных бумаг, обязательства застройщика не более 1%, имущество застройщика вы обеспечивает обязательства третьих лиц или собственные, отсутствуют обязательства перед третьими лицами, застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости, отсутствуют недоимки по налогам и сборам;
- если в отношении уполномоченного банка наступил страховой случай, застройщик и дольщик обязаны открыть эксроу-счет в другом банке;
- в случае уступки прав требований по договору ДДУ, права на эксроу-счет также переуступаются новому дольщику. 

Комментариев еще нет.

Оставить комментарий