«01» июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ»), которые фактически обязывают застройщиков применять счета эскроу при привлечении денежных средств участников долевого строительства (дольщиков).
Что же такое счет эскроу применительно к долевому строительству, и почему законодатель считает его использование наиболее эффективным инструментом, гарантирующим защиту денежных средств дольщиков?
Принцип работы со счетом эскроу в рамках Закона 214-ФЗ сводится к тому, что застройщик не сможет воспользоваться денежными средствами дольщиков, поступившими в счет приобретения объекта недвижимости (квартиры или апартамента), до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Таким образом, до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, деньги дольщиков будут находиться на специальном счете в банке, то есть фактически будут «заморожены» на период строительства.
Разумеется, отсутствие у застройщика возможности строитель на деньги, поступающие от дольщиков, фактически вынуждает их обращаться в банки за предоставлением проектного финансирования (кредита на строительство).
Таким образом, применение счетов эскроу выгодно не только дольщикам, но, прежде всего, и банкам, поскольку дает им возможность получать дополнительную прибыль как за счет кредитования застройщика, так и за счет пользования «замороженными» средствами дольщика (а в некоторых случаях, и за счет ипотечного кредитования дольщика).
Сам процесс реализации счета эскроу в рамках Закона 214-ФЗ сводится к следующему.
После заключения между застройщиком и дольщиком договора участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») и его государственной регистрации, дольщик обращается в отделение банка, который предоставил застройщику проектное финансирование, с заявлением об открытии счета эскроу. Счет эскроу открывается на срок, не превышающий шесть месяцев с даты ввода объекта строительства в эксплуатацию.
После открытия банком счета эскроу дольщик вносит на указанный счет денежные средства в счет оплаты ДДУ согласно условиям ДДУ. Закон 214-ФЗ закрепил, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.
В случае расторжения ДДУ до передачи дольщику квартиры (апартамента), счет экроу закрывается и денежные средства возвращаются дольщику.
Важно отметить, что счет эскроу открывается в отношении каждого конкретного объекта (квартиры или апартамента), указанного в ДДУ. В случае уступки прав требований по ДДУ, правопреемства (например, переход прав по наследству) или возникновении иных оснований замены дольщика, права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику. При этом изначально открытый счет эскроу остается прежним.
В срок не позднее 10 рабочих дней с даты предоставления застройщиком банку разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, банк перечисляет денежные средства, находящиеся на всех счетах эскроу, на счет застройщика.
Таким образом, механизм использования счетов эскроу, прежде всего, предполагает защиту денежных средств дольщиков от их нецелевого либо нерационального использования застройщиком. Исключается риск не возврата оплаченных дольщиком средств в случае «недостроя» либо банкротства застройщика.
Однако ни дольщику, ни застройщику не предоставлено гарантий того, что у банка, в котором открыты счета эскроу, не будет отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности либо в случае банкротства банка.
Таким образом, 100% гарантии защиты денежных средств дольщика нет.
Компания ООО «ЛГК» предлагает свои услуги в сфере Закона 214-ФЗ. В случае возникновения вопросов, либо необходимости получения консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании ООО «ЛГК» готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь!
С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» на сайте либо в нашей группе ВК.